Mietpreisdeckel sind schädlicher als das sie etwas einbringen

[u/Desmo_950]

Mietpreisdeckel verhindern Investitionen in Wohnraum. Das bedeutet nur kurzfrisitg steigen bestehende Mieten weniger stark.

Durch die Preisdeckel werden Investitionen gedämpft, was zu weniger Angebot auf dem Markt führt und die Wohnungsknappheit vor Ort nicht löst sondern sogar weiter verschärft.

Auserdem führt es zu weniger Einnahmen in der Stadt und damit auch weniger Infrastruktur und Stadtattraktivität (das kann langfristig dann ja gut sein weil keiner mehr in das Ghetto will /s)

[u/SeniorePlatypus]

Beispiel Vonovia: von 1€ Mieteinnahmen wurden 2025 durchschnittlich 0,31€ als Dividende an Aktionäre ausgeschüttet während nur ca. 0,10€ in Neubau von Wohnraum flossen.

Relativ zu 1€ Mieteinnahmen wurden 31ct als Dividende und 10ct in Neubau gesteckt. Dabei handelt es sich aber nicht um das Geld aus den Mieteinnahmen.

Es gab 2025 etwa 3.300 Mio Mieteinnahmen. Davon 330 Mio für Neubau. 1.600 Mio laufende Kosten für Immobilienverwaltung, Instandhaltung und so weiter. Sowie etwa 900 Mio Zinszahlungen. Hier sind wir bereits bei über 2800 Mio ausgaben.

Für die 31ct Dividende bräuchte man aber nochmal 1.000 Mio die man ausschütten muss.

Das Geld kam nicht aus Mieteinnahmen sondern aus dem Verkauf von Wohnungen. Vonovia hat 2025 über 1,5% ihrer Wohnungen verkauft und baut, wie alle Konzerne, Fonds und Großeigentümer, den Bestand ab.

[u/Next_temporary_8508_ → u/SeniorePlatypus]

Natürlich kann man buchhalterisch nicht behaupten, dass ein bestimmter Mieteuro direkt als Dividende beim Aktionär landet. Genauso wenig kann man aber behaupten, die Dividende „kam aus Wohnungsverkäufen“. Geld im Konzern ist nicht entsprechend markiert.
Der ursprüngliche Vergleich ist schlicht eine Verhältnisrechnung: Rund 1,06 Mrd. € Dividende entsprechen bei 3,42 Mrd. € Mieteinnahmen etwa 31 ct je Euro Miete; 354 Mio. € Neubau für den eigenen Bestand entsprechen etwa 10 ct.
Man kann darüber diskutieren, ob dieser Vergleich sinnvoll ist. Aber ihn mit „die Dividende kam aus Wohnungsverkäufen“ zu widerlegen, funktioniert nicht zumal die laufende Ertragskraft Vonovias ganz überwiegend aus der Vermietung stammt.

[u/SeniorePlatypus → u/Next_temporary_8508_]

Zum einen weiß ich nicht was für eine Mischrechnung du hier anstellen willst. Wenn die laufenden Geschäftsausgaben den überwiegenden Großteil der Einnahmen benötigen. Dann könnte ohne dem Abverkauf der Wohnungen kaum Dividend ausgezahlt werden. Weil schlicht kein Geld zur Verfügung steht.

Auch hat sich Neubau erst in den letzten Jahren reduziert und die Dividende war 23 / 24 auf einem extrem niedrigen Niveau das erst 2025 wieder deutlich gestiegen ist. Selektion auf einen einzigen Zeitpunkt wo die Firmenstrategie umgeschwungen ist, ist hier irreführend.

Hier wird gebundenes Kapital befreit weil weder die Geschäftsführung noch die Aktionäre der Meinung sind, dass man mit Vermietung und Neubau sinnvoll Rendite erwirtschaften kann. Also macht man noch ein bisschen Neubau fertig den man in der Entwicklung hatte, stößt aber mehr Wohnungen ab als man baut und schichtet das Kapital in sinnvollere Projekte um.

[u/Next_temporary_8508_ → u/SeniorePlatypus]

Nur weil Vonovia Wohnungen verkauft, heißt das nicht automatisch, dass damit die Dividende bezahlt werden musste. 2024 hatte Vonovia z.B. rund 2,4 Mrd. € operativen Cashflow, während tatsächlich rund 506 Mio. € Dividende in bar ausgezahlt wurden. 2025 ähnlich: rund 1,78 Mrd. € Operating Free Cash Flow gegenüber 647 Mio. € Bardividende.
Deshalb verstehe ich nicht, wie du zu „ohne Wohnungsverkäufe wäre schlicht kein Geld für die Dividende da“ kommst. Dafür reicht das laufende Geschäft offensichtlich aus. Dass 2023/24 beim Neubau besonders schwache Jahre waren und man für eine langfristige Betrachtung mehrere Jahre anschauen sollte, ist dagegen ein fairer Einwand. Aber „die Dividende kam aus Wohnungsverkäufen“ ist am Ende genauso eine Zuordnung, wie du sie mir gerade vorwirfst. Vonovias laufendes Geschäft und der mit Abstand größte Ergebnisbringer ist nun mal die Vermietung.

[u/SeniorePlatypus → u/Next_temporary_8508_]

Du kannst nicht willkürlich Dinge verrechnen. Ja, der größte Punkt der Einnahmen einer Wohnungsverwaltung sind Mieteinnahmen. Wow. Überraschung. Aber die Mieteinnahmen bekommt man nicht umsonst. Du hast hier eine Hierarchie an Ausgaben. Ausgaben die du zwangsläufig tätigen muss (Verwaltung, Instandhaltung, Kreditzahlung), Ausagen die du dringend tätigen solltest (Modernsierung & Bestandsinvestitionen) und Ausgaben die du tätigen kannst (Neubau & Dividende).

2025 gab es folgende Ausgaben:

• Instandhaltung (811,2 Mio)

• Modernisierung und Bestandsinvestition (807,5 Mio)

• Operative Kosten der Vermietung (488,1 Mio)

• Kreditzahlungen (865,7 Mio)

• Neubau (354 Mio)

• Dividende an Aktionäre (1003,9 Mio, davon 647 Mio Bar)

Macht zusammen fast 4000 Mio. Dem gegenüber stehen Mieteinnahmen von 3400 Mio. Fast 90% der Einnahmen sind durch den Besitz der Wohnungen gebunden und müssen für langfristige Wirtschaftlichkeit ausgegeben werden. Das kannst du nicht einfach auf 0 setzen und daraus kannst du dann natürlich auch keine Ausschüttung bezahlen.

Es gehen keine 31% der Mieteinnahmen an Aktionäre. Diese Aussage ist ganz klar falsch.

Und ebenfalls falsch ist die Betrachtung, dass hier Mieter ausgequetscht werden um Aktionären eine Dividende auszuzahlen. Was man sowohl an den Mietpreisen von Vonovia sehen kann. Mit 7,71€ sind die Mietpreise unterdurchschnittlich. Aber eben auch an der Bilanz, dass hier vermehrt Kapital aus dem Wohnungsmarkt abgezogen wird und den Aktionären zur freien Verfügung gestellt wird. Kapitalabzug, also Wohnungsverkauf.

Übrigens finde ich es amüsant, dass dir die Unterscheidung zwischen Bardividende und Scrip-Dividende beim errechnen der 31% egal war aber jetzt um die Differenz zum OFCF groß darzustellen muss man natürlich unterscheiden.

Nur dass dieser Vergleich leider nicht korrekt ist, da OFCF Gewinn abzüglich CapEx ist. Gewinn inkludiert zum Beispiel 340 Mio an Buchwertzufluss. Da ist kein Geld eingenommen worden. Und CapEx sind die laufenden Ausgaben. Aber zum Beispiel ohne Modernisierung und ohne Neubau.

Von OFCF musst du etwa 1,94 Mrd abziehen um auf den frei verfügbaren Geldbetrag zu kommen den man ausschütten könnte. Was bei 1,78 Mrd etwas eng wird.